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对新婚姻法司法解释三有关房产增值部分分割详解

 

发表时间:2011/10/16 12:22:44 来源:房地产法律咨询网


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  对新婚姻法司法解释三有关房产增值部分分割详解

  (作者张黔林)婚姻法司法解释三在8月12日甫一出台,就在社会上引起较大的反响。上海大学顾骏教授8月17日在东方早报上发表评论《婚姻法新解释就是对女性不公》,认为新解释规定婚房归购房者,这对女性是不公平的。[南宁万博max官网手机版登陆/广西万博max官网手机版登陆/广西专业万博max官网手机版登陆网推荐]

  应当说,顾教授的观点具有相当的代表性。不过我认为这种看法很难成立。

  新的解释对女性更加公平还是更不公平,对比的标准应当是婚姻法及婚姻法之前的两个司法解释。如果从这个角度来看,我认为新的司法解释对女性更加有利,更趋向于保护女方的利益。

  我的理由有三:

  一、    新司法解释第七条尊重了出资人的意愿

  婚姻法司法解释二第22条的规定:“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”什么叫“明确表示”?尽管法律和司法解释并没有规定,但根据司法实践,婚后父母出资购房,如想表明仅赠送给自己的子女,也不可能立下书面协议,这种意愿通常就表示为登记在出资人一方的子女名下,而不是登记在双方名下。所以,登记在自己子女的名下,可以看作是父母明确表示赠与的对方仅是自己的子女。

  二、新司法解释第十条对产权归属的确定符合物权法、婚姻法的规定

  不动产的物权登记有公示的效力,物权法也规定不动产自登记之后产生物权效力,因此若无相反证据,法律推定不动产的登记人即为不动产的所有权人。在通常情况下,婚前购房婚后共同还贷的事实并不足以推翻不动产登记的效力(当然,如果双方另有协议表明虽登记为某一方名下,但实际上应当由双方共同享有产权,这种情况就可以推翻登记的效力)。

  在婚姻法上,也明确规定一方婚前的财产为一方的个人财产。一方婚前的财产,应当包括物权和债权。婚前取得了产证,即取得了物权。婚前仅签订了购房合同,即取得债权,即使婚后才取得了产证,也并不影响其个人财产的属性。

  尽管如此,司法解释还是没有一刀切。第十条规定还必须是以个人财产支付首付款才能确定产权归个人。这里的“个人财产”应当指不包括配偶一方付款的其它任何情况,比如出资人向父母、亲朋的借款在内,如果配偶一方也支付了部分首付,那么就不适用这一条。这说明,对产权的归属,一是要看登记(谁签了购房合同就登记在谁的名下),二是要看首付款,这里考虑到了权利和义务的一致性。

  三、    新司法解释第十条规定女方享有增值部分的利益是对女方的倾斜

  在上海地区的司法实践中,上海法院普遍认为在一方婚前购房婚后共同还贷的情况下,由于产权与另一方无关,故离婚时另一方不能享受房屋的增值部分。但由于共同还贷的款项是夫妻的共同财产,所以另一方只能就共同还贷的部分要求进行补偿。

  新的司法解释规定,女方(通常就是没有在产权上登记的一方)不仅就共同还贷的部分要求补偿,还可以要求就相对应的财产增值部分进行补偿。这说明新的司法解释已充分考虑到女方的利益,考虑到婚后共同还贷对取得房屋的增值也作出了适当的贡献,因此可以享受部分增值利益。

  为更详细论证,我按照第十条的规定计算如下:

  假设:男方婚前购房,总值200万,首付50万,按揭150万。婚后数年,按揭还本30万、付息50万,房屋总值升至400万。离婚时房产如何分割?

  新司法解释出台前:产权归男方,未还的120万元债务也由男方继续归还,已还的30万元本金和50万元利息中,原则上女方可要求男方补偿一半即40万元。

  新司法解释出台后:产权归男方,未还的120万元债务也由男方继续归还,婚后共同还贷支付的款项包括已还的30万元本金和50万元利息,以及相对应的房产增值部分=30/200*400-30=30万元,该三部分合计110万元,原则上女方可要求男方补偿一半即55万元。

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