认购金非定金 交易撤须返还

发表时间:2008-10-12 10:08:36 来源:中外民商裁判网 作者:李冬


[案情]


  经房地产中介公司介绍,王某与宋某协商确定由王某购买宋某所有的位于大兴区某镇某小区的房子一套,价格40万元。2005年12月31日,王某与宋某签订了认购协议,约定由王某向宋某交认购金1万元,并约定除非2006年1月1日个人所得税有关规定出台,甲乙双方再议买卖事宜,否则继续交易,不得反悔。王某向宋某缴纳了1万元认购金。后由于王某与宋某对于营业税的缴纳发生争议,致使合同没有履行,宋某也未退还认购金1万元。王某将宋某诉至法院,要求宋某双倍返还认购金。

  法庭审理认为,原告王某交给被告宋某1万元认购金的性质,由于在认购协议中没有约定该1万元是否为定金性质,故不能认定该1万元为双方约定的定金,且致使双方签订的认购协议未能履行系双方对营业税未能达成一致意见造成的,亦未约定违约责任,被告宋某占有原告王某1万元认购金不还没有法律依据。法院判决被告宋某返还原告王某购房认购金1万元。

[点评]

  本案是买卖合同纠纷。原、被告双方争议的焦点是认购金在没有约定的情况下,是否可以认定为定金。定金是指合同当事人为确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时,或订立后,履行前,按合同标的额的一定比例,预先付给对方当事人的金钱。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定,当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。但在本案中,原告给付被告的认购金是不能认定为定金的。首先,给付定金的前提是双方约定,也就是说合同双方都要有给付定金的意思表示,双方没有这种意思表示,定金条款当然不能成立。其次,定金和认购款的性质是不同的,定金具有担保性质,而认购金从本质上说是预付款,是双方在合同中约定的价款的一部分,预付款只表明合同一方当事人履行合同义务的可靠性与真实性,并不具备担保的性质。第三,关于预付款预定金的性质,在《国家工商行政管理局经济合同仲裁委员会关于定金和预付款性质的复函》中已明确说明预付款不具备定金的性质。由此可知,本案原告提出的被告应双倍返还认购金的主张是不能成立的。

  另外,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。由于原告已经按照认购协议中的约定向被告交纳了1万元的认购金,所以在合同解除后,被告应当返还原告1万元的认购金。因此,法院作出了上述判决。

[法条]

    《中华人民共和国合同法》

    第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

  第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

  《国家工商行政管理局经济合同仲裁委员会关于定金和预付款性质的复函》

  定金和预付款的性质是不同的。定金具有担保性质,依照定金法律关系的要求,如果合同如期履行,定金可充抵应给付货款的一部分;如果给付定金的一方不履行合同,即无权请求返还定金;接受定金的一方不履行合同,应当双倍返还定金。预付款则不具有这种性质。如果预付款的一方不履行合同,可将预付款一部分或者全部抵作违约金或者赔偿金,余款应退还给预付方,如果接受预付款一方不履行合同,应将预付款返还给预付方,并按照规定支付违约金或赔偿金。根据我国货币管理的规定,使用预付款有一定的范围,不得随意使用。

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